Договорённости опираются на законодательные положения, принятые для участников этого типа строительства многоэтажек, для граждан РФ. Согласно им, застройщик обязуется в определённый им, срок, возвести новостройку. Он обязан использовать собственный финансовый ресурс или самостоятельно изыскать инвестиции для его постройки. Вероятно, что на определённых договорённостях, это будут вложения дольщиков. После его надлежащего правового обеспечения документами на ввод в эксплуатацию, он обязан передать его собственникам дольщикам.
Изложенные условия принимаются обеими сторонами на договорной основе . К существенным условиям договора относятся:
- Предмет договора, отражающий факт купли-продажи.
- Объект договора – непосредственный конкретный объект, предназначенный для передачи.
- Срок сдачи оговариваемого объекта.
- Общая стоимость, а также – условия, сроки и размеры выплат.
- Гарантийный срок использования.
- Условия расторжения контракта.
Предмет договора включает в себя его объект . Поэтому договорённости предусматривают наличие у застройщика сопутствующей документации, которая указывается как непосредственное подтверждение реальности строящегося здания. Все характеристики строящегося объекта подробно излагаются в проектных документах, по ним же будут осуществляться строительные работы.
При нарушении размеров площадей квартир, комнат, подсобок, подвалов, лестничных пролётов и иных – договор, может быть, расторгнут через суд. Более того – с полной выплатой вложенных дольщиком, средств.
Как правильно составить: все по пунктам
- Ставится номер договора, и указывается – от какого числа.
- Определяются термины, что очень важно для юридически правомочного толкования заключённых договорённостей.
- Предмет договора, включающий полную информацию, на основании которой и в соответствии, с кем – составлен договор.
- Юридические основания заключения договора, которые определяют дееспособность сторон и правовые гарантии ответственности.
- Порядок оплаты с указанием суммы и сроков платежей.
- Права и обязанности сторон, которые должны включать в себя все основные притязания сторон и те преимущества, которые они получают при составлении договора. Этот раздел оформляется очень тщательно. Так как в случае судебных разбирательств он станет подтверждением правовых полномочий.
- Ответственности сторон, которые также имеют беспрецедентное значение, особенно в ситуации конфликта.
- Обеспечение выполнения обязательств, предусматривают возможность вменяемых санкций в случае нарушения договорённостей.
- Форс-мажорные обстоятельства учитывают общий алгоритм действий при непредвиденных обстоятельствах.
- Разрешение споров и применимое право определяет способы разрешения споров: по согласию сторон, в одностороннем порядке, через суд.
- Срок действия договора определяет его отношение к срокам сдачи объекта.
- Заключительные положения предусматривают условия его расторжения и иные, по предпочтению сторон, пункты.
В завершение договор надлежит скрепить подписями (с расшифровкой) сторон и печатью организации – застройщика. Поставить дату. Договор будет действителен после его регистрации.
- Порядок изменения стоимости объекта, если будет изменена его площадь.
- Указание максимально допустимого количества раз для сдачи жилья.
- Сроки для устранения допущенных недочетов, по претензии дольщика.
- Сведения о порядке управления будущим домом.
- Сроки, порядок, стоимость услуг регистрации собственности.
Регистрация: где и как?
Это сложная правоустанавливающая процедура. Она заключается в Федеральной регистрационной службе
. Регистрация предполагает наличие гарантий дольщику, что закреплённая за ним квартира будет продана только ему. Она полностью исключает возможную реализацию мошеннических схем, продажи одной и той же квартиры, по нескольку раз.
Регистрация договора долевого строительства производится в муниципальном отделении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (в Росреестре). Документы для регистрации, следующие:
- Договор участия в долевом строительстве (и все приложения).
- Заявление застройщика и дольщика.
- Паспорт.
- Разрешение супруга на регистрацию (нотариально удостоверенное).
- Характеристики, представляющие качество, размеры и форму строящегося здания.
- Залоговый договор (при необходимости).
- Квитанция об оплате госпошлины.
Размер оплаты госпошлины – 350 руб . Кроме этого, первый дольщик дополнительно представляет:
- План — перспективу новостройки.
- Разрешение на строительство и проектную декларацию.
- Договор страхования или поручительства.
Застройщику надлежит предъявить заключённый им договор гражданской ответственности на каждого дольщика. Имея при себе данные документы, дольщик подходит к специалисту для подачи заявления.
Вместе с заявлением, при предъявлении паспорта, он сдаёт документы под расписку, которую, впоследствии нужно предъявить, когда он вернётся получать зарегистрированный документ.
Срок регистрации договора будет объявлен и вписан в бланк расписки. По правилам, он составляет 20 рабочих дней с того периода, в который документы были сданы.
Регистрация права собственности будет проводиться уже после сдачи новостройки в эксплуатацию, тремя способами:
- Застройщиком по договорённости, за дополнительную плату.
- Дольщиком по собственной инициативе.
- Дольщиком через суд.
Доверенность на регистрацию
- По немотивированному желанию дольщика.
- Для законных представителей детей (до 14 лет) наряду с представлением документа о его рождении.
- Для законных представителей недееспособных граждан вместо доверенности представляется документ об опекунстве.
- При обращении в юридическую фирму.
- По договорённости о работе, с юристом.
Представители и доверенные лица могут действовать только на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая составляется по определённой, стандартной форме, установленной законодательством и составленной специалистом нотариальной конторы.
Образец этого документа можно посмотреть .
Дополнительное соглашение
Оно составляется в большинстве случаев при передаче (особенно – купле-продаже) прав долевой собственности от участника долевого строительства – к другому лицу. Соглашение имеет дополнительный характер к договору, аналогичную форму, а также – составляется по его принципу, с соответствующими положениями и пунктами положений.
При составлении соглашения предметом договорённости является (или иное), на определённых условиях, которые подробным образом определяют ответственности сторон.
Доп. соглашение составляется при условии любых, взаимно принятых изменений, так как пункты самого договора изменению не подлежат. Его положено провести через регистрацию в Росреестре, таким же образом, как и предыдущие документы.
Заключение
При правильном алгоритме действий, участие в долевом строительстве может стать не только выгодным, но и увлекательным занятием. Оно поможет решить насущные проблемы с жильём или поправить материальное положение, при его последующей реализации. Актуальность долевого участия в строительстве заключается в значительной разнице между ценой на квартиру для дольщика и для покупателя готового жилья после его госприёмки.
Здравствуйте! Наш застройщик сдвинул сроки по сдаче дома и получении ключей на 4 месяца. Предлагают подписать доп. соглашение о переносе и получить компенсацию. Мне прислали доверенность, ее надо заверить нотариально. ВСе ли пункты тут правомерны? В доверенности указаны 7 человек. Ниже текст доверенности. Поправьте пожалуйста, если что лишнее!
Быть моим представителем во всех компетентных учреждениях и организациях города Москвы и Московской области, в том числе в Многофункциональных центрах, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и любых ее территориальных подразделениях, в органах технической инвентаризации (ТБТИ) по вопросу:
- государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, уступки прав требования, расторжения договоров участия в долевом строительстве и иных дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве;
- регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, договоров купли-продажи, договоров аренды недвижимого имущества, дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества, договоров залога (ипотеки), соглашений о переходе прав кредитора к другому лицу, соглашений о переводе долга, прекращение залога;
- изменения и/или дополнения регистрационной записи об ипотеке, погашения регистрационной записи об ипотеке, внесения изменений в ЕГРН, исправление технических ошибок;
- подавать от моего имени заявления, расписываться, получать все необходимые справки и документы в органах технической инвентаризации (ТБТИ),
все вышеуказанные действия совершаются в отношении недвижимого имущества, расположенного по строительному адресу: Московская область, Ленинский район, Восточнее д. Ермолино.
Для выполнения вышеуказанных полномочий предоставляю вышеуказанным поверенным право подавать необходимые для государственной регистрации документы, подписывать заявления и другие документы, связанные с выполнением вышеуказанных поручений, вести переписку, подавать необходимые (дополнительные) справки и документы, получать оформленные, зарегистрированные документы, в том числе зарегистрированные договоры, копии договоров и иных документов, выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости, расписываться и совершать все иные действия, связанные с выполнением данного поручения, а также подавать и подписывать заявления о приостановке, отказе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доверенность выдана сроком на три года, без права передоверия полномочий другим лицам.
Пока нет ответа
Застройщик не выдает ключи от квартиры без заключения доп.соглашения
Здравствуйте. Застройщик затянул срок сдачи квартиры на 3мес.Дом уже сдан 1 июля. Но ключи отказываются отдавать до тех пор, пока не подпишу доп.соглашение о продлении срока и акт приема-передачи.В акте приема-передачи обозначены такие пункты, как не имение претензий к застройщику по поводу СРОКОВ введения дома в эксплуатацию и др. финансовых претензий. Я требую от них исключить эти пункты из акта приемки, а также включить в акт передачи имеющиеся претензии, но они не соглашаются и ключи не отдают. Претензию о просрочке ввода подаю застройщику завтра. Если туда же еще и включить нарушение пункта ДДУ- "4.4. После получения Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором расположен объект долевого строительства, при условии 100% выполнения Участником долевого строительства обязательств по финансированию (при условии 100% оплаты цены договора), Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект." Это ведь будет юридически обосновано?
Добрый день!
На сегодняшний день Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру и взыскании с Застройщика неустойки за просрочку срока передачи квартиры, а также о взыскании неустойки за невыполнение законных требований потребителя, изложенных в Вашей претензии и компенсации морального вреда.
Ссылка на п. 4.4 Вашего ДДУ является безусловно обоснованной, однако данная ссылка является лишь одним из многих доводов, которые необходимо привести для получения максимально выгодного для Вас результата (Решения суда).
1 Ответ
Прошу вашего совета про доп соглашение
Добрый день. Прошу вашего совета. Что если у строящейся квартиры два дольщика, доля каждого 50Х50 (ДДУ составлен один на двоих). Один из дольщиков подписал доп. соглашение о переносе сроков, а другой нет. Имеет это какое-нибудь значение, пока доп. соглашение не подписал второй дольщик? Второй вопрос: необходимо составлять претензию исковое заявление в суд от каждого дольщика по отдельности или одно общее? Заранее спасибо.
Доброе утро!
Исковое заявление составляется одно, общее.
Если у ДДУ три стороны, застройщик и два дольщика, то подписание дополнительного соглашения со стороны только одного дольщика не влечёт ни каких правовых последствий и возможности регистрации такого дополнительного соглашения.
1 Ответ
Добрый день.
Они в праве в однастороннем порядке его подписать.
В таком случае данные изменения для Вас не будут иметь никакой силы.
Так, согласно ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
Уведомить о возможности подписания такого доп.соглашения Вас должны как минимум за два месяца до истечения первоначального срока.
Вас как понимаю об изменении сроков сдачи дома уведомили куда в меньшие сроки?
я не отреогирую на писмо-предложение пожаловать в офис для подписания доп.в течении 2-х недель.
Порядок изменения договора в части переноса сроков предполагает соблюдение следующих требований.
Статья 452 ГК РФ
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор , если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом стоит иметь ввиду, что согласно ст. 4 Закона
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
И соответственно дополнительное соглашение к нему, в части изменения, сроков сдачи объекта подлежит также составлению в письменной форме с обязательной государственной регистрацией. В отсутствие Вашей подписи оно просто не пройдет государственную регистрацию.
В свою очередь, если в одностороннем порядке и будет перенесен срок сдачи объекта, застройщик нарушает условия первоначального договора, что дает Вам право требовать выплату Вам неустойки.
В силу ст. 6 Закона
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
По каким причинам предлагаются допсоглашения, кто может быть их инициатором и обязан ли дольщик подписывать такие документы.
За несколько лет, которые требуются на строительство многоквартирного дома, могут произойти разные события, из-за которых потребуется внести изменения в ДДУ. Но по закону сам договор переписывать нельзя – поэтому изменения и дополнения прописываются в виде дополнительных соглашений.
Дополнительные соглашения могут заключаться в любой момент в период действия договора долевого участия, даже на стадии подписания ДДУ. Кроме того, они могут заключаться неоднократно, но при этом все должны обязательно регистрироваться в Росреестре, иначе будут считаться недействительными.
Подписанное и зарегистрированное допсоглашение имеет юридическую силу и предполагает, чтобы обе стороны согласны со всеми изменениями, которые этот документ вносит в текст ДДУ.
Кто может предложить допсоглашение к ДДУ?
Предложить второй стороне подписать допсоглашение может как застройщик, так и дольщик, но в большинстве случаев инициатором становится именно строительная компания.
Стоит помнить, что часто застройщики предлагают дополнительные соглашения, чтобы снять с себя ответственность и, например, не платить неустойку за просрочку сдачи жилья, или заставить дольщика принять менее выгодные для него условия. Поэтому нужно быть очень внимательным и изучать текст документа не менее тщательно, чем текст ДДУ.
Иногда внешне речь идет о каких-то совершенно нейтральных и малозначимых изменениях, например, об указании нового/правильного адреса дома, но при этом, помимо адреса, в тексте соглашения прописывается и новый срок сдачи объекта – в более поздние сроки. Подписав такое соглашение, дольщик лишает себя возможности потребовать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, обозначенных в изначальном тексте ДДУ.
Оснований для подписания допсоглашения существует много. Со своей стороны дольщик может предложить застройщику изменить ряд условий договора. Например, имя участника сделки (скажем, при смене фамилии). Или сроки оплаты ДДУ. Или, если жилье покупалось без отделки, но потом семья решила, что хочет сразу вселиться в дом, можно подписать соглашение, в котором оговаривается отделка квартиры.
Застройщик, в свою очередь, может предложить:
- перенос сроков сдачи дома,
- изменение качественных характеристик здания (например, количества этажей, площади и так далее),
- подсудность по договору (указывается суд, в котором будут разбираться возможные споры между застройщиком и дольщиком),
- и т.д.
Обязан ли дольщик подписывать допсоглашение?
Не обязан. Подписать такой документ – это право, а не обязанность человека, что бы ни говорил на этот счет застройщик. Были случаи, когда строительные компании принуждали дольщика к подписанию, утверждая, что иначе они не смогут продолжить строительство, или что у дольщика потом возникнут проблемы при регистрации права собственности на жилье. На самом деле это не так, и застройщик таким образом пытался сыграть на незнании людьми законов и избавиться от исков о взыскании неустойки.
Если девелопер предлагает допсоглашение, у дольщика есть три варианта действий:
- подписать документ,
- направить письменный отказ,
- проигнорировать предложение и ничего не подписывать.
Отсутствие ответа означает, что действие ДДУ будет продолжаться на прежних условиях.
Кроме того, можно предложить застройщику переформулировать те или иные пункты соглашения. В любом случае, как уже говорилось выше, необходимо тщательно изучить документ, возможно, проконсультироваться с юристом. Если в тексте есть невыгодные условия, на которые вы соглашаться не хотите, свою подпись под ним лучше не ставить.
Презентация на тему «Демографические проблемы современной России
Экономическая статистика
Курсовая работа: Аудит денежных средств План аудита денежных средств таблица
Временный полис ОМС – возможность получить бесплатную медицинскую помощь
6 ндфл правила заполнения строки 110