Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры? Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры Постоянно возникают проблемы при покупке квартиры.

Дата: 26.03.2024

Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности - соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

предлагают квартиру по очень низким ценам;
часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
с вас требуют большую сумму задатка;
с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков - это повод серьезно задуматься.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
сделку оформляют по фальшивым документам;
продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира - несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях - продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет - если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.

Смотрите, я продавала так бизнес - именно оформляется у нотариуса договор купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью .

В самом этом договоре есть пункт ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ в нем указано:

Продавец подтверждает и гарантирует следующую информацию:
- решения суда об исключении Продавца из общества не имеется.
- требований кредиторов, споров, обременений и иных правопритязаний, в том числе и в суде, в отношении принадлежащей Продавцу доли не имеется.
- достоверность сведений о размере и номинальной стоимости принадлежащей Продавцу доли в уставном капитале, внесенных в ЕГРЮЛ, участником не оспаривается
- в отношении ООО не возбуждено производство по делу о банкротстве
- решения о реорганизации ООО не применялось
- согласие антимонопольного органа на совершение указанной сделки в рамках ФЗ « О защите конкуренции не требуется»
……

Схема такая:

1. Поход к нотариусу. Оставляем документы для подготовки сделки (учредительные, список участников, оплата нотариусу)

2. Меняем директора . Учредитель – старый хозяин назначает нового директора –Вас
Готовим: Решение (протокол) о смене директора
Подается в ФНС такая форма (заверяем ее у нотариуса )
Р14001 ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ИЗМ.СВЕДЕНИЙ, НЕ СВЯЗАННЫХ С ИЗМ. УЧРЕД.ДОКУМЕНТОВ

3 Сделка у нотариуса. Передача денег.

4. На основании договора купли- продажи доли меняем учредителя. Вы становитесь полноправным учредителем

Готовим:РЕШЕНИЕ (протокол) О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В УЧРЕДИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Подается в ФНС форма (заверяем ее у нотариуса)
Р13001 ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ, ВНОСИМЫХ В УЧРЕД.ДОКУМЕНТЫ Плюс оплачивается пошлина

Могут быть еще и другие схемы: ввод нового учредителя, увеличение уставного капитала, выход старого учредителя, но это очень долго и муторно. А вышеописанная схема займет дней 10 на все.

Пояснения

ООО может продаваться как по номиналу (величине уставного капитала), так и по величине чистых активов
Чистые активы считаются по бухгалтерскому балансу как разница между активами- строка 1600 и обязательствами - строки 1400 + 1500. И получается сумма строки 1370 – она же нераспределенная прибыль

Также в балансе отражается вся дебиторская и кредиторская задолженности, займы и кредиты, основные средства, деньги на расчетном счете. Баланс нужно подготовить на дату сделки. Подпись старого директора .

Не забудьте принять всю бухгалтерскую и налоговую отчетность за все предыдущие периоды .

Запросите справку обо открытых расчетных счетах (берется в ФНС). А в банках можно узнать про кредиты для подстраховки.

Также я бы советовала исходя из оборотно-сальдовых ведомостей по всем контрагентам запросить у старого директора акты сверки с контрагентами .

Принять оборудование и инвентарь по акту приемки-передачи.

Еще момент: если у Вас уже есть ИП или ООО, то оборудование можно просто купить отдельно, оформить сделку между организациями.

Это все касается купли-продажи небольшого бизнеса. А для более крупного (в наличии земля, недвижимость, дорогое сложное оборудование) я бы посоветовала воспользоваться услугами профессионального оценщика .

Покупка квартиры на вторичном рынке , как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска - несанкционированная перепланировка.
Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц . В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы , а также иные скрытые обременения.
Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
Нарушение прав супругов .
Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Не знаете свои права?

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)») . Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
- точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
- источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
- есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
- служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
- число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
- актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
- если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать - на каком основании.
Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию - эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
- неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
- вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
- сокрытие информации о собственнике;
- продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
- продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
- встречная продажа квартиры и расселение.
Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

Рассматривая вопросы покупки товаров в зарубежных интернет-магазинах, нельзя обойти вниманием тему возможных проблем и потенциальных рисков, с которыми можно столкнуться. Увы, но проблемы действительно могут возникнуть, и этот факт отпугивает многих людей, удерживая их от онлайн-покупок.

Обсудим возможные проблемы подробнее, а заодно подумаем, как можно уменьшить различные риски.

По источнику возникновения проблемы и риски интернет-шоппинга можно условно разделить на следующие виды:

проблемы, связанные с ошибками самого покупателя при выборе товаров;
проблемы, связанные с ошибками или недостатками в работе магазинов;
проблемы на этапе транспортировки товара;
проблемы при таможенном оформлении посылок;
проблемы при использовании услуг посредников или пересылочных компаний;
прочие проблемы.

Самой часто встречающейся причиной разочарования в интернет-покупках, как ни странно, являются ошибки самого покупателя. Чаще всего это бывает связано либо с недостаточными знаниями покупателя об особенностях заказываемого товара, либо с банальной невнимательностью и поспешностью при оформлении заказа.

Например, если речь идет о покупке одежды или обуви, купленная вещь может просто не подойти - по размеру, во фасону и т. д. К счастью, эта проблема обычно легче всего решается. Вероятность такой ошибки тем меньше, чем внимательнее и дотошнее покупатель относится к выбору товара и чем больше покупок он делает. Многочисленные покупки дают опыт и знания об особенностях размерного ряда того или иного бренда, о качестве вещей конкретной марки и других нюансах. Очень помогают избежать таки ошибок таблицы соответствия размеров на сайтах магазинов и производителей. Огромным подспорьем являются и тематические ресурсы, форумы и блоги, изучив которые, можно также узнать много полезной информации о выбранном товаре. Поэтому новичкам перед совершением покупки желательно потратить немного времени и постараться найти побольше информации о выбранном товаре.

Бывают, как уже говорилось, и ошибки при оформлении заказа. Достаточно невнимательно отнестись к выбору опций при оформлении заказа, чтобы получить, например, вещь ненужного размера или не того цвета, или купить привязанный к определенному мобильному оператору сотовый телефон, который не будет работать в отечественных сетях связи, или вообще оправить собственную посылку по неверному адресу.

Поэтому главное при оформлении любого заказа - внимание и неторопливость. Изучите рейтинг магазина, в котором вы собрались делать покупку, описание понравившегося товара и отзывы о нем, поищите информацию об особенностях размерного ряда данного бренда, внимательно заполните сведения об адресе доставки и платежные реквизиты - и рис ошибок на этом этапе будет сведен к минимуму.

Следующий блок потенциальных проблем, подстерегающих начинающего (да и не только начинающего) интернет-покупателя связан с работой самого магазина, в котором осуществляется покупка. Покупатель может столкнуться с недобросовестными продавцами (к сожалению, мошенничество в интернете - явление довольно распространенное) и получить в результате либо товар ненадлежащего качества (проще говоря - подделку или брак), или обнаружить в посылке вместо новенького айфона старую сломанную нокию, или вообще заплатить - и не получить ничего.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель пытается сделать покупку в солидном, вполне порядочном магазине, доходит до этапа оплаты, деньги на его счету блокируются, но магазин отменяет заказ, т. к. не работает с иностранными банковскими картами. В результате покупатель и товар не получает, и на некоторое время остается без денег, т. к. возврат заблокированных средств (отмена авторизации) в некоторых банках может занимать до 30 дней. Если покупка была совершена на значительную сумму - приятного в такой ситуации мало...

Как избежать таких проблем, мы постарались вкратце описать в статье, посвященной поиску товара и оценке благонадежности интернет-магазина . Кроме того, и в этой ситуации могут помочь тематические интернет-ресурсы, в которых можно найти информацию о заинтересовавшем продавце или магазине.

Почта России - безусловный лидер по количеству негативных отзывов интернет-шопперов. Любой покупатель рано или поздно сталкивается с многочисленными сбоями и проблемами в работе почтовой службы. Самое малое из всех почтовых бед - это несоблюдение заявленных сроков доставки, посылка может неделями лежать без движения на промежуточных сортировочных узлах, добираясь до истомившегося ожиданием покупателя от полутора месяцев и более. И хорошо, если покупателю известен трек-номер почтового отправления, по которому можно хотя бы отследить, где посылка находится в данный момент - это хотя бы помогает сберечь нервы.

Но случаются на почте проблемы и посерьезнее. Посылка может быть повреждена по пути, и если упаковка посылки не рассчитана на российские почтовые реалии, то поврежденным может оказаться и содержимое посылки. Согласитесь, никому не поднимет настроение, если в посылке окажется порванное из-за небрежного обращение платье или планшетный компьютер с разбитым экраном...

А ведь есть еще и нечистые на руку сотрудники этого ведомства, благодаря которым часть (а то и все) содержимого посылки может таинственным образом исчезнуть. Доказать, что кража содержимого произошла именно на этапе транспортировки, практически невозможно (ведь до того, как попасть к нашим почтальонам, посылка сначала проходит через руки сотрудников почтовых служб страны, в которой расположен магазин и работников таможни), поэтому в большинстве случаев найти виновного будет проблематично.

Наконец, случается (хоть и не так часто, будем объективны), что посылка просто теряется и не доходит до покупателя. Чаще всего это происходит с мелкими пакетами, идущими самыми дешевыми видами доставки и без номера отслеживания.

Увы, но полностью защититься от этих рисков невозможно. Но можно уменьшить вероятность возникновения таких проблем. Рекомендации на этот счет довольно просты:

по возможности использовать такие виды доставки, при которых вам будет известен номер отслеживания посылки (трек-номер);
постараться договориться с продавцом о более качественной упаковке посылки (использовании более плотного картона, пенопластового наполнителя или воздушной пленки, дополнительном пластиковом мешке внутри коробки и т. д.);
при отправке дорогостоящих товаров - страховать посылку на полную стоимость, это хоть и не убережет содержимое, но по крайней мере, позволит вернуть потраченные деньги;
грамотно оформлять таможенную декларацию, чтобы не привлекать к посылке лишнее внимание нечестных людей.

Таможенному оформлению посылок посвящена на нашем сайте, поэтому прежде чем делать покупки за границей, рекомендуем изучить эту статью, чтобы знать о размерах таможенных лимитов и особенностях прохождения таможни при доставке товаров различными почтовыми службами.

Основные проблемы, которые могут возникнуть при таможенном оформлении посылки, это превышение таможенных лимитов и признание пересылаемых товаров коммерческой партией. В результате покупателю придется либо нести дополнительные затраты, заплатив таможенную пошлину, либо отказаться от посылки (она в этом случае будет возвращена отправителю, и покупатель обычно даже получает назад свои деньги - но только после того, как магазин получит возвращенную посылку и банк покупателя обработает возврат денег, т. е. фактически - только через пару месяцев).

Но всех этих проблем можно избежать, если грамотно подойти к оформлению заказа. Прежде всего, старайтесь не заказывать в одной посылке более 3-5 вещей одного наименования, иначе сотрудник таможни может решить, что этот товар заказан для перепродажи, т. е. имеется коммерческая партия. Следите за весом посылки и стоимостью заказанных товаров, чтобы не превысить таможенный лимит. Внимательно заполняйте таможенную декларацию, подбирая правильные формулировки в названии товара и группируя, или наоборот, разделяя, схожие товары (в зависимости от их количества). Наконец, иногда имеет смысл в разумных пределах уменьшить стоимость товара в таможенной декларации (инвойсе) - но к этому способу следует прибегать только в крайних случаях, поскольку можно получить новые проблемы (с размером страховых выплат при утере посылки или с доказательством цены товара при возникновении спорных ситуаций на таможне).

Завершая рассказ о возможных сложностях, проблемах и рисках, с которыми можно столкнуться при покупках в зарубежных интернет-магазинах, необходимо упомянуть еще о нескольких моментах.

Если купленный вами товар не подошел по размеру, или вы обнаружили брак и решили отправить товар обратно в магазин для обмена или возврата потраченных денег, пересылка товара в зарубежные магазины как правило происходит за счет покупателя. А стоимость такой доставки достаточно велика. В результате суммарная стоимость купленного товара может оказаться сравнимой с ценой в соседнем магазине, что сводит на нет одно из основных преимуществ онлайн-покупок - более низкой цены. Поэтому чаще всего, столкнувшись с такой ситуацией, клиенты интернет-магазинов не возвращают товар обратно, а пытаются пристроить его среди друзей и знакомых, ремонтируют за свой счет неисправный товар или подгоняют одежду, размер которой не подошел.

Наконец, на товары, купленные в зарубежных магазинах, зачастую не распространяется гарантия отечественных сервисных центров (исключения из этого правила довольно редкие), поэтому в случае выхода из строя, например, телефона, ремонтировать его придется за свой счет.

Теперь, зная все возможные источники проблем, можно уже вполне осознанно подойти к выбору