Качество новостройки: как добиться устранения недоделок? Что делать, если застройщик отказывается устранять недочеты? Застройщик отказывается устранять недостатки.

Дата: 23.12.2023

В соответствии со ст.7 и 8 Федерального закона от
30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Застройщик обязан передать участнику
долевого строительства объект долевого строительства, качество которого
соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной
документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным
требованиям.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

То есть, если качество объекта не соответствует договору или техдок., то при обнаружении недостатков Вы вправе отказаться от подписания акта приема-передачи

В случае, если объект долевого
строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий
договора и (или) указанных в части 1
настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества
такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для
предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если
иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от
застройщика:

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное
оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства
объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять
менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания
первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства.

(часть
5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Участник долевого строительства вправе предъявить
застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого
строительства
при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

То есть, если, то Вы вправе в течении 3-х лет после приема
объекта строит.предъявить застройщику одно из требований:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

ПРи этом, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Если Вы направили застройщику претензию с треб. возмещения своих расходов на устранение недостатков, то застройщик обязан выполнить Ваше требование либо дать мотивированный отказ.

В силу ст. 9 закона.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

То есть, в случае не удовлетворения Вашего требования, Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Таким образом, сейчас Вам следует получить ответ застройщика и расторгнуть договор либо подавать иск в суд.

Альтернативой суд. разбирательства является медиация.

Согласно ст. 2 и п.2.п.7 ст. 7, Федерального закона от 27.07.2010 N
193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием
посредника (процедуре медиации)»

медиатор, медиаторы -
независимое физическое лицо, независимые физические лица, привлекаемые сторонами
в качестве посредников в урегулировании спора для содействия в выработке
сторонами решения по существу спора;

Процедура медиации может быть применена при возникновении
спора как до обращения в суд или третейский суд, так и после начала судебного
разбирательства или третейского разбирательства, в том числе по предложению
судьи или третейского судьи.

Предложение об обращении к процедуре медиации может
быть сделано по просьбе одной из сторон медиатором.

То есть, при возникновения спора между Вами и застройщиком Вы вправе решить вопрос с помощью медиатора без обращения в суд.

Предложение об урегулировании вопроса, порядка и согласования всех сроков может быть сделано медиатором в форме электронного письма.

Смогу
оказать услугу медиации и по составлению заявления, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса во вне суд. порядке.
С уважением Ф. Тамара

Полное разъяснение по теме: "устранение недостатков застройщиком" от профессионального юриста с ответами на все интересующие вопросы.

За какое время застройщик обязан исправить строительные дефекты

На пути к долгожданному новоселью инвестора может поджидать много неожиданных, но отнюдь не приятных сюрпризов. И даже на самом последнем этапе, когда, казалось бы, все позади, дом построен, и осталось только получить ключи от своей квартиры, радость от предстоящего новоселья может быть омрачена недоделками и строительными дефектами, обнаруженными во время приемки жилья. Такая ситуация далеко не редкость, и возмущением в адрес нерадивых строителей ее не поправишь. Но есть законные способы, позволяющие заставить строительную компанию исправить свои огрехи. В законе определен срок устранения недостатков застройщиком, и прописан алгоритм действий в этой ситуации. Как добиться от застройщика своевременно исправить недочеты строительства?

Для законодателя приоритетными являются интересы простых граждан, вложивших деньги в строительство своей будущей квартиры. Поэтому он позаботился о том, чтобы инвесторы долевого строительства получали качественное и благоустроенное жилье. Гарантии качества, которые должен предоставить застройщик гражданам, описаны в 7 ст. 214 ФЗ.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, снимающий с них ответственность за плохое качество объекта. Это условие является незаконным и не освобождает строителей от своих обязательств.

Как увидеть дефекты, которые пытаются скрыть строители

Застройщик заинтересован побыстрее передать объект участнику, и в этом интересы сторон совпадают. Однако нередко желание строителей ускорить этот процесс связано с недоделками и дефектами, которые пытаются скрыть от дольщика. Поэтому инвестор должен проявить бдительность и не дать себя обмануть.

Существуют определенные правила приемки жилья, которыми не следует пренебрегать. Если дольщик не компетентен в вопросах строительства, лучше взять с собой специалиста. Не стоит спешить с подписанием акта, подпись участника означает, что он не имеет никаких претензий к строителям, и его полностью устраивает качество квартиры. Если в ходе осмотра обнаружатся недостатки, их нужно письменно зафиксировать либо в отдельном смотровом листе, либо в приемо-передаточном акте.

Однако не все строительные огрехи можно обнаружить при приемке квартиры. Существует много скрытых дефектов, которые невозможно увидеть при осмотре. Некоторые недостатки строительства могут проявиться и через несколько лет после вселения. На этот случай законодатель предусмотрел гарантийный срок на жилье, в течение которого застройщик отвечает за построенный им объект и обязан исправить строительный брак.

Что может потребовать участник от застройщика при обнаружении недостатков

Законодатель предоставляет инвестору на свое усмотрение выбрать способ исправления дефектов строительства. Участник может потребовать от застройщика:

устранить имеющийся брак за свой счет;
уменьшить цену за жилье;
оплатить ремонтные работы, выполненные самим дольщиком.

Все свои требования инвестор должен оформить в виде претензии и направить ее в строительную фирму.

Если дольщик решил предоставить возможность исправить свои огрехи самим строителям, он должен прописать в претензии конкретный срок исправления недоделок. Но многим гражданам не совсем понятно, в какой срок застройщик должен устранить недостатки.

Дело в том, что в 214 ФЗ четко не прописан период времени, отведенный для исправления дефектов. По закону строительная фирма должна выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный участником проекта. Что имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку? Несмотря на то, что это понятие относительное, и общих правил определения разумности не существует, в законе неслучайно применен именно этот термин.

В данном случае принцип разумности подразумевает под собой, что отведенного времени должно хватить для устранения дефектов, но в то же время срок не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим. На выполнение каждой строительной работы необходим определенный промежуток времени. На законодательном уровне невозможно предположить, какой именно недостаток допустят строители. Если речь идет о небольшом дефекте, то возможно для его устранения достаточно одного-двух дней, в то время как срок исправления существенного строительного брака займет не меньше месяца.

Исходя из этого, дольщик должен решить сам, сколько времени дать застройщику для исправления недочетов. Однако неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Если дольщик не силен в строительной науке, лучше всего пригласить независимых экспертов или знакомых, разбирающихся в строительстве.

Что делать, если в отведенное время недостатки не исправлены

Если застройщик не выполнил необходимые ремонтные работы на объекте, то на следующий день после наступления срока, отведенного для устранения дефектов, наступает ответственность, предусмотренная законом о защите потребителей.

Инвестор может обратиться в суд с требованием к застройщику об устранении дефектов, взыскании положенной неустойки и компенсации своих расходов. У дольщика также есть возможность отказаться от дальнейшего выполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке. Какие действия предпринять в этом случае – решать дольщику, но в любом случае рекомендуется сначала проконсультироваться с опытным юристом.

Покупка жилья в строящемся доме – дело рискованное. Но для большинства дольщиков всё-таки наступает счастливый день, когда застройщик предлагает им принять готовую квартиру. И это значит, что скоро её можно будет оформить в собственность, сделать ремонт и жить. Но радость может быть омрачена существенными недоделками. Как правильно принять квартиру? Что делать при обнаружении дефектов?

Не пропустите срок принятия квартиры от застройщика

Но в большинстве случаев в период до полугода застройщик по телефону или заказным письмом уведомляет дольщика о том, что готов передать квартиру. Получив уведомление, должен начать приёмку квартиры не позже чем через семь рабочих дней. Если он затянул с этим дольше двух месяцев, застройщик может по закону подписать односторонний акт приёмки-передачи без его участия. И тогда заставить застройщика впоследствии удовлетворить возникшие претензии будет непросто. Поэтому на всякий случай нужно отслеживать, не начался ли процесс приёмки квартир в вашем доме — время от времени звонить застройщику, посещать его сайт, заглядывать на форум дольщиков вашего дома, если он существует.

Может случиться, что сначала застройщик сообщает вам, что к передаче, а потом сам начинает тянуть время под разными предлогами. В этом случае вручайте ему под подпись или направляйте заказным письмом претензию по поводу его уклонения от передачи. Тогда застройщик не сможет переложить на вас вину за несвоевременную приёмку квартиры.

Смотровой лист

Итак, вы явились на приемку. У застройщика вам нужно получить смотровой лист, в котором вы будете фиксировать обнаруженные недостатки. Застройщик обязан его выдать, хочет он того или нет. Этот документ может называться и по-другому, но суть одна. Нет смотрового листа – нет нормальной приёмки.

Photo: waferboard

В смотровой лист вносят:

перечень недоделок и дефектов строительства, которые удалось выявить, со ссылками на СНиПы, их подтверждающие;
сроки устранения дефектов и информацию о том, кто за это будет отвечать.

Смотровой лист делается в двух экземплярах (для застройщика и ), которые подписывают после осмотра квартиры и регистрируют у застройщика.

Как принять квартиру?

Принять квартиру у застройщика можно самостоятельно, если вы обладаете достаточными знаниями и опытом в этом вопросе. Если же есть сомнения, вы не уверены в своих силах, лучше заключить договор с экспертом, который поможет найти дефекты строительства и правильно оформить это документально. Стоит такая услуга недорого, от 50 руб./кв.м., но сэкономить позволяет значительно больше. Опытный эксперт может найти с десяток «скрытых» от вас дефектов. Полезно перед приёмкой своей квартиры узнать, какие недостатки у себя обнаружили , ведь вероятность того, что у вас могут быть аналогичные недоделки — велика.

Напомним, что проверяют в первую очередь:

стяжку, потолок, стены – на наличие , неровностей, отклонения от вертикали и горизонтали более положенного по СНиПам, высоту потолка;
особое внимание — монтажным стыкам и швам внешних стен, наличию протечек;
качество дверных и оконных проёмов, качество установки входной двери и оконных блоков, их работоспособность, фурнитуру;
стояки ХВС и ГВС на предмет протечек, работоспособность вентилей;
канализационные стояки и тройники;
батареи отопления, их крепеж и подключение к системе отопления;
вентиляцию, наличие вытяжки;
электропроводку, счётчик, автоматы, напряжение в сети;
если квартира сдается с чистовым ремонтом, проверяется качество этого ремонта.

Photo: Брусника

Также рекомендуется произвести тщательный замер , пусть даже на момент приёмки в документацию уже внесены официальные результаты замера БТИ. Но перепроверить не повредит. Особенно с учётом того, что по ДДУ окончательные расчёты между дольщиком и застройщиком производятся по фактической площади квартиры.

О приёмке общедомового имущества

В соответствии с законом вы можете требовать, чтобы была обустроена, а все инженерные системы в доме нормально функционировали. Ведь при неработающих лифтах вам просто не удастся сделать на вашем, скажем, двадцатом этаже. Недоделанные общие холлы, лестничные пролёты, отсутствие освещения в подъездах, неработающий мусоропровод тоже доставят вам массу неудобств. Как и состояние кровли, подвала, технического этажа.

Перед приёмкой квартиры по акту дольщик с застройщиком подписывают Дополнительное соглашение к ДДУ, где оговаривается доплата дольщиком конкретной суммы к цене ДДУ или возврат средств дольщику застройщиком, далее проводятся фактические выплаты по этому дополнительному соглашению.

При несогласии с обмерами БТИ дольщик может перепроверить все сам или обратившись к экспертной организации. И результат может не совпасть с данными БТИ. Обычно это мало что даёт, так как заставить БТИ исправить цифры в документации на дом чрезвычайно сложно. Но попробовать можно. Прецеденты изменения БТИ результатов обмеров в практике зафиксированы.

Ещё один нюанс – учёт площадей и лоджий. Они могут учитываться застройщиком по условиям ДДУ без понижающего коэффициента, или же с общепринятым коэффициентом 0,3 для балкона и 0,5 для лоджии, или со своими собственными коэффициентами, или даже вообще не учитываться. Проблема всплывает как раз тогда, когда от дольщика требуют заплатить за излишки, а потом оказывается, что они возникли из-за включения площадей балконов в общую площадь квартиры без понижающего коэффициента. В основном такое практикуется в Москве, где в 2006 году для отсечения части очередников на получения жилплощади приняли закон, по которому площади балконов и лоджий полностью включаются в общую площадь квартиры. При этом в ст. 15 ЖК РФ прямо говорится, что общая площадь определяется «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Несмотря на это, в судебной практике встречаются как решения в пользу дольщика, так и в пользу застройщика.

Акт приёмки-передачи

Смотровой лист – это предварительный документ. Основной же документ, по которому квартира передаётся от застройщика дольщику – акт приёма-передачи. Он фиксирует, что права на недвижимость и обязанность по её содержанию переходят новому владельцу, и является обязательным документом при регистрации права собственности.

Photo: Emily May

Единой формы для этого документа не существует, но обязательные графы есть. В акте должны быть указаны:

дата и место подписания акта,
реквизиты застройщика, паспортные данные дольщика,
почтовый адрес дома, номер квартиры, ее фактическая площадь,
претензии по качеству квартиры, сроки исправления дефектов,
гарантии застройщика в соответствии с законом,
передана ли квартира по акту или передача перенесена на более поздний срок.

Акт приёма-передачи подписывают после окончательных взаиморасчётов по ДДУ, устранения дефектов или достижения договоренности с застройщиком.

После того, как вы подпишите с застройщиком акт передачи квартиры, распоряжаетесь ею вы, при этом на вас ложится и ответственность за её сохранность. Так что первое, что вам надо сделать после подписания акта и получения документов на квартиру — забрать ключи и как можно быстрее поменять замки, а то и входную дверь. Потом вас ждёт и оформление квартиры в собственность.

В случае отказа застройщика устранять недостатки

Приёмка квартиры запросто может пойти совсем не так гладко, как вы ожидали. Например, застройщик откажется подписывать смотровой лист, где бы фиксировались его обязательства по устранению недостатков. Разными способами он будет давить на вас, принуждая принять квартиру с недоделками. Он может настаивать на подписании акта приёмки в нужной ему редакции и давать понять, что никаких обнаруженных вами недостатков исправлять не собирается. Такое происходит достаточно часто.

Photo: Flemming Rasmussen

Хотя закон на стороне дольщика, но расчёт застройщика вполне понятен: дольщик долго ждал своей новой квартиры, теперь ему предстоит затратный , и поэтому он скорее пожертвует 50-100 тысячами рублей, чем будет вести тяжбу и оттягивать ремонт и вселение. Тут каждый решает для себя, что ему важнее: скорее получить квартиру и начать ремонт или заставить застройщика безвозмездно ликвидировать недостатки строительства. Не последнюю роль играет и то, насколько значительны дефекты, насколько сложна их ликвидация. Одно дело – заделать щель между стеной и потолком или поменять вентиль, и совсем другое – исправить проектные недостатки плохо работающей системы вентиляции.

Для дольщика возможен и такой вариант: подписать акт приёмки без замечаний, зарегистрировать право собственности, а уже после этого назначить экспертизу по качеству и требовать через суд компенсации. Правда, если дефекты очевидны и должны были быть выявлены во время приёмки, то для суда это будет поводом трактовать подписание акта как соглашение дольщика на приёмку с недостатками. Другое дело – скрытые дефекты. При их наличии шансы выиграть дело в суде увеличиваются.

Помните, что позиция застройщика тоже уязвима. Особенно неприятна для него выплата неустойки при неисполнении сроков передачи квартиры по ДДУ. В этом случае законом предусмотрены пени, которых может довольно много набежать при большой задержке сдачи. Кроме того, дольщик вправе по суду взыскать с застройщика компенсацию материального ущерба за вынужденный в результате задержки с передачей ему квартиры, что тоже может вылиться в приличную сумму.

Иногда, ссылаясь на разные обстоятельства, застройщик просит не указывать дату в акте приёмки-передачи, что оставляет ему возможность вписать более раннюю дату. Для дольщика такой ход чреват ещё и тем, что придётся оплачивать с более раннего срока, а также, в случае неустойки за просрочку сдачи, застройщик минимизирует её сумму. Поэтому подписывать акт приёмки без указания даты не надо.

Photo: Dan DeLuca

Что по закону может потребовать дольщик при обнаружении дефектов

Но нужно понимать, что даже при положительном решении суда фактически получить деньги с застройщика окажется затруднительно. А само судебное разбирательство может быть весьма непростым и — с переносами и апелляциями — надолго затянуться.

Проблемы с взысканием неустойки и прочих выплат от застройщика по суду

В подавляющем большинстве случаев у дольщиков к застройщику обнаруживаются те или иные претензии, которые касаются и нарушения сроков передачи по ДДУ, и вопросов к качеству строительства. Но на выплату компенсации застройщики — как мелкие, так и известные строительные компании — идут крайне неохотно.

Существуют схемы финансирования через группу взаимосвязанных организаций, когда застройщик получает средства на строительство исключительно по кредитам. При продаже застройщиком квартир деньги оказываются у кредитора по договору каких-либо услуг или процентам за кредит. Как результат — с застройщика нечего взять на неустойки, штрафы и исправление дефектов строительства.

Утешаться можно тем, что законодательство год от года ужесточает требования к застройщику, уменьшая возможности финансовых манипуляций, что вынуждает застройщика и недостатки строительства исправлять, и неустойку выплачивать.

Алиса Орлова

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Согласно ст. 7 названного Закона

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных вчасти 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

согласно Статьи 11. названного Закона

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом гарантия должна распространяться на сам объект, вне зависимости от перемены собственника.

Однако установить виновного лица, а следовательно надлежащего ответчика, возможно путем проведения экспертизы